이 글은 2026년 8월 중순부터 9월 하순까지 김경인 변호사가 공개한 글 다섯 편을 다시 묶은 주제형 주간 리포트입니다. 이번 주에 새로 나온 판결만 모은 기사는 아닙니다. 계약 전 확인부터 보증금 회수, 집주인·건물주 변경, 상가 권리금까지 다섯 편이 가리키는 방향은 같습니다. 임차인의 권리는 계약서 한 장보다 확정일자부, 임차권등기, 사업자등록 현황서처럼 제3자가 확인할 수 있는 기록에 따라 달라집니다.
핵심 흐름
계약 전: 다가구주택 등기부가 깨끗하면 안전할까요?
김경인 변호사 — 원본 보기
등기부에는 소유권과 저당권 같은 권리만 나옵니다. 먼저 들어온 세입자의 확정일자와 보증금은 확정일자부에 따로 남습니다. 주택임대차보호법 제3조의6에 따라 이해관계인은 확정일자부여기관에 이 정보를 요청할 수 있고, 계약을 앞둔 사람은 임대인의 동의를 받아 요청합니다. 정보를 받을 때는 수수료를 냅니다. 같은 법 제3조의7은 임대인이 계약 때 이 정보와 국세·지방세 납세증명서를 제시하도록 정했습니다. 계약을 앞두고 계시다면 확정일자를 받지 않은 세입자의 보증금은 이 방법으로도 드러나지 않는다는 한계도 함께 알아 두시기 바랍니다.
계약 종료: 보증금을 못 받았는데 이사를 가야 한다면?
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이사 날짜는 다가오는데 보증금이 묶여 있으면 마음이 급해집니다. 임차인은 주택 인도와 전입신고를 마친 다음 날부터 대항력을, 확정일자까지 갖추면 우선변제권을 얻습니다(제3조 제1항·제3조의2). 임대차가 끝났는데 보증금을 받지 못했다면 관할 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있고(제3조의3), 등기를 마친 뒤에는 이사를 가도 이미 갖춘 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 김경인 변호사는 이 순서를 강조합니다. 등기가 끝나기 전에 전출부터 하는 경우를 종종 본다고 합니다. 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법은 역할이 다른 제도여서, 원문은 등기를 먼저 해 두고 피해자 결정 요건 검토를 나란히 진행하자고 제안합니다. 이 특별법은 기한이 정해진 한시법이라 적용 기한부터 확인해야 합니다.
집주인이 바뀌면 보증금은 누구에게 청구할까요?
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주택임대차보호법 제3조 제4항은 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 원문은 지위가 승계되면 보증금반환채무도 양수인에게 넘어간다는 대법원 법리를 소개하면서도 출발점은 임차인이 주택 인도와 주민등록을 언제 마쳤는지라고 설명합니다. 점유나 전입 자료가 분명하지 않거나 경매 낙찰, 토지만의 취득처럼 경위가 일반 매매와 다르면 자동 승계라고 단정할 수 없습니다. 기존 임대인의 책임이 예외 없이 끝났다고 보기도 어렵다고 원문은 경고합니다.
상가 건물주가 바뀌면 월세 면제 약정은 이어질까요?
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대법원 2026. 6. 25. 선고 2026다201494 판결은 차임 면제처럼 임차인에게 유리한 변경이라도 사업자등록 정정신고를 거쳐 상가건물 임대차 현황서에 기재되는 등으로 공시되지 않으면 새 임대인에게 대항할 수 없다고 판단했습니다. 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항의 사업자등록은 제3자가 임대차의 내용을 알 수 있게 하는 공시방법이라는 이유입니다. 원문은 이 판결이 면제 약정 자체를 무효로 본 것은 아니라고 짚습니다. 종전 임대인과의 효력과 새 임대인에게 주장할 수 있는지는 따로 따져야 합니다.
상가 계약 종료: 현저히 고액의 차임 요구는 권리금 회수 방해일까요?
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대법원 2026. 7. 16. 선고 2026다201337, 201338 판결 사안에서 임차인은 보증금 1억 원, 월 차임 600만 원으로 상가를 쓰다가 2023년 갱신을 거절당했습니다. 새 임차인과 권리금 22억 원 계약을 맺었지만 임대인이 그 후보에게 보증금 5억 원, 월 2,000만 원을 제시하면서 계약이 무산됐습니다. 1심과 2심은 방해를 인정하기 부족하다고 봤지만 대법원은 반소 손해배상청구 부분을 파기환송했습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제3호의 조세·공과금·주변 시세에 더해 기존 차임과 요구액의 차이, 시세와 적정 차임, 거래관행과 경제상황도 고려할 필요가 있다는 판단입니다. 현저히 고액일 여지가 있으면 적정 차임이 확인되지 않았다는 이유만으로 청구를 배척하지 말고 감정 등으로 확인하는 것이 바람직하다고도 했습니다.
변호사별 원문 — 한눈에
| 변호사 | 요지 | 원본 링크 |
|---|---|---|
| 김경인 변호사 | 선순위 보증금은 확정일자부 정보와 임대인의 정보 제시로 확인 | 다가구주택 계약 전, 등기부에 보이지 않는 앞선 보증금 확인하기 |
| 김경인 변호사 | 전출 전에 임차권등기명령부터, 특별법 검토는 병행 | 전세보증금 못 받았는데 이사 날짜는 다가올 때, 임차권등기명령이 먼저인 이유 |
| 김경인 변호사 | 소유자 변경 때는 대항요건부터 맞춰 청구 상대와 예외 판단 | 전셋집 소유자 변경, 보증금은 누구에게 청구할까 |
| 김경인 변호사 | 공시 안 된 월세 면제 약정과 새 건물주 — 2026다201494 | 상가 월세 면제 약정, 건물주가 바뀌면 누구에게 적용? |
| 김경인 변호사 | 기존 차임과의 격차도 보는 '현저히 고액' 판단 — 2026다201337 | 월 600만 원 차임을 2000만 원으로 — 권리금이 무산된 이유 |
이 글은 변호사가 공개한 원문을 주제별로 재구성한 일반 정보입니다. 구체적인 결과는 사실관계와 자료에 따라 달라질 수 있습니다.