하자보수 청구는 부위별로 정해진 담보책임기간 안에 해야 합니다. 공동주택관리법령은 마감공사처럼 짧게는 2년, 내력구조부처럼 길게는 10년까지 기간을 나눠 정하고 있습니다. 기간이 지나면 같은 하자라도 청구가 어려워지므로, 발견 즉시 서면으로 통지해 시점을 고정하는 것이 첫 단계입니다.

구분대상대략적 기간
마감공사도배·도장·타일2년
설비·방수급배수·난방·방수3~5년
내력구조부기둥·보·slab10년

기록이 승패를 가른다

누수처럼 원인이 여러 곳일 수 있는 하자는 언제 알렸고 언제 조치됐는지가 책임 범위를 정합니다. 김경인 변호사는 이 점을 실무 요령으로 정리합니다.

관리사무소에 누수를 신고한 정확한 시각과 실제 밸브 차단이 이루어진 시각을 관리일지나 CCTV 기록 등으로 확보해 두시는 것이 핵심입니다. — 김경인 변호사 「아파트 누수 배상 책임 완전 정리」

같은 글에서 김경인 변호사는 관리사무소가 "연락받자마자 바로 조치했다"고 주장하는 경우가 적지 않다고 전합니다. 신고 시각이 남아 있지 않으면 이 주장을 반박하기 어렵습니다.

수리업체의 책임도 별도로 남는다

보수 공사를 맡겼는데 하자가 재발한 경우가 있습니다. 김경인 변호사는 수리업체가 비용을 받고 공사를 진행한 이상 이는 도급계약에 해당하며, 수급인은 완성된 결과물에 하자가 없어야 할 의무를 부담한다고 정리합니다. 시공사와 별도로 보수업체에 대한 청구가 가능하다는 뜻입니다.

단체로 청구할 때

세대별 개별 청구보다 입주자대표회의를 통한 일괄 청구가 효율적입니다. 다만 절차 하자가 있으면 다툼이 생깁니다. 김경인 변호사는 위탁 계약 분쟁에서 계약이 이미 집행되면 본안에서 이겨도 실질적 구제가 어렵다고 지적하며, 절차상 문제가 보이면 가처분을 함께 검토하라고 조언합니다. 하자진단 용역 업체 선정도 같은 원칙이 적용됩니다.

자주 묻는 질문

Q. 하자보수보증금은 어떻게 쓰나요?

사업주체가 보수를 이행하지 않을 때 관리주체가 보증기관에 청구해 직접 보수하는 재원입니다. 사용 내역은 입주자에게 공개돼야 합니다.

Q. 시공사가 하자가 아니라고 합니다.

하자진단이나 감정으로 다툽니다. 하자심사·분쟁조정위원회에 조정을 신청하는 방법도 있습니다.

Q. 전 소유자가 살 때 생긴 하자도 청구되나요?

담보책임기간이 남아 있으면 현재 소유자가 청구할 수 있는 것이 일반적입니다. 기간 기산점은 사용검사일 등을 기준으로 합니다.

Q. 윗집 누수는 누구에게 청구하나요?

전유부분이 원인이면 윗집 소유자, 공용배관이 원인이면 관리주체에 청구합니다. 원인 규명을 위한 조사 기록이 필요합니다.

원본 출처

본 글은 일반적인 법률 정보이며 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 판단은 사실관계에 따라 달라지므로 변호사 상담을 권합니다.