가장 먼저 확인할 것은 매각 기일이 아니라 배당요구 종기입니다. 순위가 있어도 종기까지 배당요구를 하지 않으면 배당에서 빠집니다. 김경인 변호사는 공매 통지를 받은 임차인에게 두 경로를 함께 준비하되 수령액을 정확히 관리하라고 조언합니다.

두 경로를 동시에 준비하되, 실제로 받은 금액을 정확히 관리하면 됩니다. — 김경인 변호사 「공매대행사실안내서 받은 전세 임차인, 지금 바로 해야 할 일」

배당을 통한 회수와 임대인에 대한 보증금반환청구를 병행하되 이중 수령이 되지 않도록 하라는 뜻입니다.

순서할 일유의점
1등기부·전입·확정일자 확인순위 확정
2배당요구(종기 내)종기 도과 시 배당 제외
3임차권등기명령등기 완료 확인 후 이사
4전세사기 피해자 결정 신청지자체·국토부 창구
5형사고소·보증기관 청구회수와 병행

이사해야 한다면 임차권등기부터

김경인 변호사는 제도의 취지를 이렇게 정리합니다.

임차권등기명령은 임대차가 종료되었음에도 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때, 임차인이 대항력과 우선변제권을 유지한 채 이사할 수 있도록 법원에 신청하는 제도입니다(주택임대차보호법 제3조의3). — 김경인 변호사 「임차권등기명령 취소와 보정명령 대응법」

신청이 아니라 등기 완료를 확인한 뒤 이사해야 권리가 끊기지 않습니다.

대항력이 사라지는 경우도 있다

제도만 믿고 안심하기 어려운 사례도 있습니다. 김경인 변호사는 대법원 2025다210305 판결을 소개하며, 입주자가 전세임대주택의 소유권을 직접 취득한 경우 LH의 대항력이 그 시점에 소멸한다고 판단한 사안을 설명합니다. 주택임대차보호법 제3조 제2항이 법인의 대항력을 특별히 보호하는 구조인데, 권리관계가 바뀌면 그 전제가 사라진다는 취지입니다. 본인의 권리가 어떤 요건 위에 서 있는지를 확인해 두어야 합니다.

자주 묻는 질문

Q. 전세사기 피해자로 인정되면 무엇이 달라지나요?

경·공매 유예, 우선매수권, 금융·주거 지원 등을 신청할 수 있습니다. 요건과 지원 항목은 신청 창구에서 확인해야 합니다.

Q. 형사고소를 하면 보증금을 돌려받나요?

형사 절차 자체가 회수를 보장하지는 않습니다. 배당요구와 민사 청구를 병행해야 합니다.

Q. 보증보험에 가입돼 있으면 안심해도 되나요?

전입·점유 요건을 유지해야 합니다. 요건이 무너지면 지급이 거절될 수 있어 이사 전 확인이 필요합니다.

Q. 집주인이 연락되지 않습니다.

내용증명 발송으로 이행 요구 사실을 남기고, 주소 보정을 거쳐 지급명령이나 소송을 제기할 수 있습니다.

원본 출처

본 글은 일반적인 법률 정보이며 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 판단은 사실관계에 따라 달라지므로 변호사 상담을 권합니다.