전세사기 사건에서 회수를 가르는 것은 피해 금액이 아니라 순서입니다. 배당요구 종기, 임차권등기 완료 시점, 보증기관 청구 요건 중 하나라도 놓치면 순위가 있어도 돈이 돌아오지 않습니다. 최근 분쟁에서 반복되는 세 장면을 정리했습니다.

장면 1 — 공매·경매 통지를 받은 뒤

김경인 변호사는 두 경로를 함께 준비하라고 조언합니다.

두 경로를 동시에 준비하되, 실제로 받은 금액을 정확히 관리하면 됩니다. — 김경인 변호사 「공매대행사실안내서 받은 전세 임차인, 지금 바로 해야 할 일」

배당을 통한 회수와 임대인에 대한 보증금반환청구를 병행하되 이중 수령이 되지 않도록 관리하라는 뜻입니다. 통지서를 받으면 매각 기일보다 배당요구 종기를 먼저 확인해야 합니다. 종기까지 요구하지 않으면 순위가 있어도 배당에서 빠집니다.

장면 2 — 이사를 해야 하는 상황

임차권등기명령은 임대차가 종료되었음에도 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때, 임차인이 대항력과 우선변제권을 유지한 채 이사할 수 있도록 법원에 신청하는 제도입니다(주택임대차보호법 제3조의3). — 김경인 변호사 「임차권등기명령 취소와 보정명령 대응법」

신청이 아니라 등기 완료를 확인한 뒤 이사해야 합니다. 같은 글에서 김경인 변호사는 신청 이후 보증금을 전액 돌려받는 경우도 종종 생긴다고 전하는데, 그때는 등기 말소 절차가 따로 필요합니다.

장면 3 — 권리의 전제가 바뀌는 경우

제도를 갖췄다고 안심하기 어려운 판단도 나왔습니다. 김경인 변호사는 대법원 2025다210305 판결을 소개하며, 입주자가 전세임대주택의 소유권을 직접 취득한 경우 그 시점에 대항력이 소멸한다고 본 사안을 설명합니다. 주택임대차보호법 제3조 제2항이 법인의 대항력을 특별히 보호하는 구조인데, 권리관계가 바뀌면 그 전제가 사라진다는 취지입니다.

순서확인 항목놓치면
1전입·확정일자·순위우선변제권 상실
2배당요구 종기배당 제외
3임차권등기 완료이사 시 대항력 소멸
4보증기관 청구 요건지급 거절

자주 묻는 질문

Q. 피해자 결정을 받으면 보증금이 나오나요?

결정 자체가 보증금을 지급하는 제도는 아닙니다. 경·공매 유예, 우선매수권, 금융 지원 등을 신청할 수 있는 지위가 생깁니다.

Q. 형사 고소를 먼저 해야 하나요?

회수가 목적이면 배당요구와 민사 절차가 우선입니다. 형사는 병행하되 회수를 대체하지 않습니다.

Q. 여러 세대가 함께 대응하면 유리한가요?

자료 형식을 통일해 함께 진행하면 절차가 빨라지고 비용 부담이 줄어듭니다.

원본 출처

본 글은 일반적인 법률 정보이며 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 판단은 사실관계에 따라 달라지므로 변호사 상담을 권합니다.