부동산강제경매 신청서란

확정판결 같은 집행권원을 가진 채권자가 채무자 소유 부동산을 압류하고 경매로 팔아 그 대금에서 채권을 회수하겠다고 법원에 신청하는 서류입니다(민사집행법 제78조·제80조). 근저당권 같은 담보권을 실행하는 경매는 담보권 증명 서류로 신청하는 별도 절차입니다(제264조).

언제 쓰나

확정판결, 확정된 지급명령, 집행증서 등 금전채권 집행권원이 있고 채무자 명의 부동산이 있을 때
보증금을 돌려받지 못한 임차인이 보증금반환 판결 등으로 임차주택 경매를 신청할 때. 이 경우 반대의무 이행이 집행개시 요건이 아닙니다(주택임대차보호법 제3조의2 제1항).

작성 핵심

신청서에는 다음을 적습니다(제80조).

채권자·채무자와 법원의 표시
부동산의 표시: 등기사항증명서에 나온 대로 소재지·지번·면적 등을 적습니다.
경매의 이유가 된 일정한 채권과 집행할 수 있는 일정한 집행권원
첨부서류: 집행력 있는 정본과 함께, 채무자 소유로 등기된 부동산이면 등기사항증명서를 붙입니다. 미등기 건물이면 채무자 소유 증명, 지번·구조·면적 증명, 건축허가·신고 증명 서류가 필요합니다(제81조).

제출처·기한

부동산이 있는 곳의 지방법원에 냅니다. 여러 법원 관할에 걸쳐 있으면 각 법원에 관할이 있습니다(제79조).
경매에 필요한 비용을 미리 내야 하고(제18조), 예납금 등 금액은 법원 안내(전자소송 사이트)에서 확인합니다.
신청을 기각·각하하는 재판에는 즉시항고할 수 있습니다(제83조 제5항).

유의사항

경매개시결정에는 압류가 함께 명해지며 법원사무관등이 등기관에게 기입을 촉탁합니다. 압류는 결정이 채무자에게 송달되거나 등기된 때 효력이 생깁니다(제83조·제94조).
법원은 압류 효력이 생긴 때부터 1주 이내에 첫 매각기일 이전으로 배당요구 종기를 정해 공고합니다(제84조).
앞선 부담과 절차비용을 갚으면 남을 것이 없다고 법원이 인정하면 신청 채권자에게 통지합니다. 통지를 받은 날부터 1주 이내에 남을 만한 가격으로 매수 신청을 하면서 충분한 보증을 제공하지 않으면 경매절차가 취소됩니다(제102조).
매수신고가 있은 뒤 신청을 취하하려면 최고가매수신고인 등의 동의가 필요합니다(제93조).

자주 묻는 질문

Q. 압류되면 채무자가 바로 집을 비워야 하나요?

아닙니다. 압류는 부동산에 대한 채무자의 관리·이용에 영향을 미치지 않습니다(제83조 제2항).

Q. 강제관리는 무엇인가요?

부동산 강제집행 방법에는 강제경매와 강제관리가 있고, 채권자는 하나를 고르거나 둘을 함께 쓸 수 있습니다(제78조).